ご質問に関する回答
19.12.2にいただいたご質問
根抵当権
Ｑ抵当権付きの不動産の取引においては、
所有権の移転登記の時に抵当権の登記を抹消するが、ポイントは、売買の価格から抵当権が
抹消できるか？という点に留意することは理解できました。
一方、抵当権＆根抵当権が付いている場合はどうでしょうか？
売主は小企業の社長さんなのですが、理論上は住宅ローンの残額および商売上借りている
金額の合計を上回らないと抵当権も根抵当権も抹消できないということになりますか？
または、住宅ローンの金額を上回れば抵当権は消滅し根抵当権のみが
残存することになりますか？そうであれば、商売は継続されるようであるのですが、
買主として行なっておくべき対処はどのようなことがありますか？
Ａ①.「一方、抵当権＆根抵当権が付いている場合はどうでしょうか？」
基本的に同じです
②.「理論上は住宅ローンの残額および商売上借りている金額の合計を上回らないと
抵当権も根抵当権も抹消できないということになりますか？」
売買金額が借入の残額を上回っている場合は心配ありませんが
売買金額よりも抵当権及び根抵当権の残額が上回っているケースもございます
但し、この根抵当権は共同担保という形式でついていることが多々あります
共同担保とはその不動産だけでなく他の不動産と共同でその借入の担保に
入れることをいいます
よって根抵当権の残額全てを返済せず、一部の返済をすることで個別の不動産に
設定させている根抵当権が抹消できる可能性はあります
一例を挙げると
全１０区画の分譲事業で全部で２億円の借入がありますが単純計算では１区画２０００万円です
１０区画（１０個の不動産）全てに２億円の根抵当権が設定されており、共同担保になっています
このような場合、１区画売却できるごとに2000万円を返済し、売却区画に設定されている
根抵当権を抹消していきます
③.「または、住宅ローンの金額を上回れば抵当権は消滅し根抵当権のみが残存することになりますか？」
現実的に根抵当権を残したまま所有権移転登記を行なうことは特別な場合を除いてありません
④.「そうであれば、商売は継続されるようであるのですが、買主として行なっておくべき対処はどのようなことがありますか？」
抵当権と根抵当権の残額、売買金額が記載されていないので具体的に判断するのは
難しいのですが、結果的に抵当権や根抵当権が抹消でき、完全な形での所有権移転登記が
完了させることを目的とするわけです。
現実的に行なえる方法としては、登記を行なう司法書士に抵当権抹消が可能か否か確認業務を依頼してみてはいかがでしょうか？
司法書士は登記に関する業務を行ない、所有権の移転登記や抵当権の設定、
抹消手続きをします。
つまり登記に関する専門家があなたに代わってそれらの確認や手続きをしてくれます。
司法書士によって“抵当権抹消可能”の確認が出来た後、売買契約を締結すればご心配な点は
解消されるのではないでしょうか？
但し、司法書士が抵当権抹消に関しての確認作業がとれた場合でも、
売買金額が残債を下回っている場合、以前に書いた通り手付金の保全や抵当権抹消に
関しての特約などの措置を 取ることをお勧め致します。
出来れば契約日と登記（引渡し）を同時に行なう契約方法が良いと思います。
不動産コンサルタント 杉山 善昭
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