第１回講座 セットバック（道路後退）
第１回はセットバック（道路後退）のお話です
不動産の広告などで目にすることが多いと思います
セットバックとは道路後退とも言い、要するに「最終的に道路は４ｍの幅員を確保しなければならない」ということです
火事などの消化活動や救急車の通行などを障害なく行なうには道路の幅員が４ｍあったほうが望ましいからという理由です
確かにそういった目的を達成することは重要です
しかし道路が広がるということは逆に言えば自分の敷地が狭くなるということになります
今回はセットバックの仕組みをお勉強します
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敷地が接する道路が幅員４ｍ未満の場合左図のような方式で敷地を道路に提供しなければなりません ４ｍ未満の道路の場合、元道の中心線から２ｍ後退したところが敷地として建築が出来ます（建築基準法） 当然後退した部分（図の斜線部分）には建築物や塀、車の駐車など道路としての機能を失わせるようなことは出来ません 図の道路の幅員が２ｍの場合中心線から２ｍの後退ですから（幅員）２ｍ÷２－２＝－１ｍで敷地を１ｍ提供しなければなりません もしこの敷地が間口１０ｍ×奥行き１０ｍで面積１００㎡（３０．２５坪）あり価格が３０００万円とすると 元の面積で割れば３０００万円÷３０．２５坪＝約９９１，７３５円になります |
しかしセットバックの部分は建築できない土地で道路利用するため個人の自由になる土地ではありません
我々不動産業者は査定の場合、セットバック部分の土地は計算に入れません
このケースではセットバック部分１ｍ×間口１０ｍ＝１０㎡（３．０２５坪）は計算に入れません
よってこの土地の坪単価を算出するための面積は９０㎡（２７．２２坪）で計算することになります
つまり３０００万円÷２７．２２坪＝坪単価１１０．２１万円となります
この土地の周辺単価が１０５万円なら坪単価５万円高い計算になります
セットバック前の広い面積で坪単価を説明する営業マンがいますのでご注意してください
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さてもう少し例をあげましょう例えば今の道路が３ｍの場合どうでしょう？ ３ｍ÷２－２ｍ＝－０．５ｍ 正解かも知れませんし不正解かも知れません 混乱しますよね
２通りのケースがあります 図で解説しますね ポイントは例題文の「今の道路」です 今の道路は両側セットバックしていないか、相手側（敷地の向かい側）はセットバックした後なのかによってかわります 図のＡが３ｍの場合、元の道路が２ｍで相手（敷地の向かい側）が１ｍセットバックしていますから
敷地側だけで１ｍ下がらなければなりません もし図のＢが３ｍの場合、敷地側は既に後退済ですからこれ以上下がる必要がありません ただし表示されている土地の面積に斜線部分が入っているか別なのかは確認する必用があります 別の場合は斜線部分の所有者が誰になっているかも要確認です 入っている場合は正味の面積で坪単価を計算してくださいね 元の道路が３ｍの場合は例題のようにお互い０．５ｍ下がることになります |
最終的には安易に計算せずあくまで元の道路が何ｍなのかということを確認することが重要です
ちなみにこのセットバック部分を買い取ってくれる市役所が中にはあります（とても安いですが・・・）
道が狭いところはご注意を
